전세 사기 예방 체크리스트 — 계약 전 반드시 확인하세요

💡 전세 사기는 매년 수천 건 발생합니다. 계약 전 5분 투자로 큰 피해를 막을 수 있어요.

사회초년생이나 처음 자취를 시작하는 분들에게 전세 계약은 낯설고 복잡하게 느껴집니다. 하지만 몇 가지 핵심 사항만 꼼꼼히 확인하면 전세 사기 피해를 크게 줄일 수 있습니다. 이 글에서는 실제 사기 수법과 예방법을 단계별로 안내합니다.

1. 등기부등본 확인 — 가장 중요한 첫 단계

계약 당일뿐 아니라 잔금 지급 직전에도 등기부등본을 다시 발급받아야 합니다. 근저당, 가압류, 압류 여부를 반드시 확인하세요. 열람은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 가능합니다. 등기부등본은 갑구와 을구로 나뉘는데, 갑구는 소유권과 관련된 사항을, 을구는 근저당권 등 담보 관련 사항을 보여줍니다. 특히 을구에서 근저당 설정 금액이 보증금보다 크다면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있으니 반드시 확인하세요.

• 갑구: 소유권 변동 이력, 가압류·압류·가처분 여부
• 을구: 근저당권 설정 금액 (보증금보다 크면 위험)
• 집주인 신분증 ↔ 등기부등본 소유자 일치 여부
• 대리인 계약 시 위임장·인감증명서 필수 확인
• 건물 용도 확인 (주거용이어야 전입신고 가능)

2. 깡통전세 판별법

매매가 대비 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 근처 매매가를 확인한 뒤, '전세가 ÷ 매매가'를 계산해보세요. 깡통전세란 전세 보증금이 주택의 실제 가치(매매가)에 근접하거나 초과하는 상태를 말합니다. 이 경우 집주인이 파산하거나 경매에 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다. 신축 빌라나 오피스텔에서 특히 자주 발생하므로 주의가 필요합니다.

전세가율 80% 이상이면 집주인이 파산했을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

3. 신탁 사기 주의

최근 급증하는 신탁 사기 유형도 반드시 알아야 합니다. 부동산 신탁이란 집주인이 건물을 신탁회사에 맡기는 형태인데, 이 경우 실제 소유권이 신탁회사에 있으므로 집주인과 계약해도 법적 효력이 없을 수 있습니다. 등기부등본 갑구에서 '신탁'이라는 문구가 보이면 반드시 해당 신탁회사에 연락해 계약 가능 여부를 확인하세요. 신탁회사의 서면 동의 없이 집주인과 단독으로 계약하면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

4. 전입신고 + 확정일자 — 계약 당일 처리

이사 당일 주민센터 또는 정부24에서 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하세요. 비용은 600원이며, 이를 완료해야 경매 시 우선변제권이 생깁니다. 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 과태료를 피할 수 있으며, 확정일자는 임대차계약서에 법적 날짜를 찍어주는 제도입니다. 이 두 가지를 모두 완료해야 소액임차인 최우선변제 혜택을 받을 수 있습니다.

5. 전세보증보험 가입 — 마지막 안전망

HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다. 보험료는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준입니다. 예를 들어 보증금 1억 원이라면 연간 10~20만 원 정도입니다. 보험 가입 시 보증기관이 해당 매물의 안전 여부를 자체 심사하기 때문에 가입 가능 여부 자체가 안전성의 지표가 되기도 합니다. 신규 빌라나 다가구 주택은 가입이 거절되는 경우도 있으니 계약 전에 미리 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

💡 체크리스트 요약: ① 등기부등본 (계약+잔금 2회) ② 전세가율 80% 이하 ③ 신탁 여부 확인 ④ 전입신고+확정일자 (이사 당일) ⑤ 전세보증보험 가입